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为什么现在房子那么贵还供不应求?

2019-12-06 17:04 金耀集团
       日前,第5届中城联盟论坛上链家创始人左晖在发表了题为《数据——行业生人》的演讲。其中对当前的人口流动、供需情况大数据的重要性等给出自己的见解。
 
       根据贝壳楼盘字典数据和城市人口数据,以户均套数和人均住房间数作为衡量供需情况的指标: 100个城市中,60%左右的城市户均套数低于1套,30%的城市低于0.7套,也有近20%的城市户均套数超过1.3套。
       只有20%的城市户均套数超过1.3套房,也就意味着这些城市的房子并没有过剩。这里只是统计了100个城市。比较靠前的城市尚且户均房子比较少,其他城市呢?
       中国房子偏多是存在的,恒大研究院测算2017年中国城镇住房是3.03亿套,还不包括农村房子,以中国14亿的人口体量还说,完全是够住了。中国现在的住房问题不是总量问题,而是结构性问题。就比如说,中国14亿人口当中,就有近1亿生活在北上广深四个一线城市,而这里房子的供不应求。而中小城市房子虽多,人口反而越来越少,人房错配。
       左晖指出,人口的迁移在经济结构变化和交通基础设施的日益发达下变得更加频繁。人口不断向一线大城市集中。人口流动的方向并不是一成不变的。将过去9年分成3个3年。2008年-2011年,人口增长的城市主要是东部沿海的重点城市,如上海、北京、合肥、天津、广州等。2011-2014年,人口增长最多的城市变成了天津、北京、大连、上海。而近3年,人口增长较多的城市涌向了南方,成都、深圳、广州,中西部地区的城市人口出现了回流现象。人口流动方向变动背后是经济产业结构的转型和交通基础设施的逐步均衡化。东部沿海城市的用工需求在升级,生活成本上升,一些产业带动人口向其他城市转移。
       在供需情况方面,左晖认为,随着过去20多年的高速建设,我国城市住房供需的矛盾总体上得到平缓,但由于人口在不同城市之间的迁移,不同城市的供需情况出现了很大的差异。
中国未来人口流动的方向仍然是城镇化,而不是逆城镇化,根据《2018年国民经济和社会发展统计公报》,到了2018年底,中国常住人口城镇化率是59.58%(增长1.06%),户籍人口城镇化率是43.37%(增长1.02%)。世界平均水平是54.8%左右,美、英、德、法、日等发达国家一般都在80%以上。
如果和美欧等发达国家比较的话,中国镇城镇化还有很大的空间。即使达到80%也不意味逆城镇化,而有可能的是向周边外溢,形成城市群、卫星城。
       中国目前已经进入后城镇化时代,主要特征是:1、人口继续向大城市流入,但速度变慢。2、户籍人口城镇化偏低,有待提高,在一线城市严控人口的情况下,这就需要全面放开二三城市落户限制,然后通过城市群的布局激发大家积极向二三线城市落户。
       户籍人口城镇化率有近30%的空间,空间非常大,户籍人口城镇化率对经济增长、房价上涨的带动作用虽然要弱于常住人口城镇化,但影响还是不小的,比如大城市户籍放开了,会吸引小城市和农村人口进城落户,增加城市人口。同时户籍人口城镇化率会增加城市居民的房票,对于创造住房需求有重要意义。

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