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房地产新的黄金时代,房地产、金融人需要这样

2019-05-10 08:30 金耀集团

        房地产资产管理是当今世界上财富管理中最重要的部分之一。在中国,预计今后10年会以年均复合20%以上的增长率增长。

        2019年5月7日,全球领先的资产管理机构法巴资管、荷兰最大的资产管理机构荷宝资产、韩国最大的资管机构未来资产等10家境外知名资管企业与陆家嘴金融城签署合作。至此,全球资管规模排名前十的资管机构已有9家落户上海。近期,外资更是做出3个月国内买楼300亿的大动作,可以看出,国际知名资产管理机构正在加速走进中国。

        外资触觉敏锐,已经率先进入中国资产管理的蓝海。但对于国内多数人来说,房地产资产管理还是一个新概念,甚至很多专业人士也对资产管理的内容和概念模糊不清。事实上,当前房地产买卖、存量资产盘活、物业管理、设施维护、更新和改造、重新出租、价值提升等越来越受到重视,不少百强房企也已经深入其中。

        房地产资产管理是资产管理中的重要板块。其中,房地产资产是基础,如果没有良好的基础资产,又谈何管理增值乃至退出呢?因此,基础资产的质量和现金流构成了房地产资产管理的关键因素,具体包括租金、租户、运营成本、物业和设施维护、资产评估、资产收购和处置、增加价值和长期规划等。

        广义的房地产资产管理,是指所有房地产相关投资的资产管理,包括各类房地产企业或企业债权、夹层和股权投资方面的管理。可以分为直接和间接投资管理,甚至包括代建和代运营;资产管理者的收益主要体现在基金(资本)管理费、代建费收入、运营管理收入、物业管理、各类业绩提成收入(包括退出奖励)等。当前,我国商业银行、信托企业、证券企业、公募基金、私募基金、资产管理企业、保险企业等都参与了广义的房地产资产管理,“大资管”时代已经来临。

        大资产管理的核心特征之一就是把资产管理方与投资方分离,类似于企业的所有权和管理权相分离。资产管理作为纽带,极大程度地发挥各专业能力,为各个关联方服务。

        因为不动产资产管理天生具备投资总额高、运营管理复杂、投资回收期较长等特点,所以,大部分商业地产开发商在投资初期,就会千方百计考虑与资本的结合,多渠道融资是商业地产的一门必修课。

那么问题来了,在面对这样一个高难度、高挑战的资产管理命题前,会有多少资本家愿意投入大量资金和时间成本来运作商业地产呢?尤其是当中国的商业地产已然大跨步发展了近10年,越发呈现白热化竞争状态。

一个有趣的现象是,资本市场似乎很愿意对不动产情有独钟。

        至2018年底,我国68家信托企业管理的房地产信托规模超过2万亿,占比总信托资金规模近10%;基金子企业业务规模超过12万亿元,已经超过了公募基金管理总规模,其中房地产资产管理计划占一定比例。经过几年的发展,我国直接或间接参与房地产私募基金管理的大小企业和企业已经超过几千家。万科、万达、红星美凯龙、碧桂园、绿城、金地、越秀、凯德、铁狮门、金耀地产等知名企业在不同的房地产资产管理领域的成功,激励了更多的地产人投入这片蓝海,特别是购物中心行业所谓轻资产管理模式的推出,资产管理似乎成为了比商业管理更高级的购物中心管理方式。现阶段,已经有许多人意识到商业地产资产管理的巨大潜力,同时这也是中小型房企转型升级的机会,除了看到先进场人员的收获,更多人正在积极探索试探。

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